一线城市楼市限购政策放宽，将引发市场走势的新一轮变革

2024年9月29日晚，一揽子楼市利好政策集中发布。央行及金融监管机构，正式宣布了存量房利率降息的具体细节，广州、深圳及上海陆续发布了楼市新政，核心是完全解除限购，或者有条件解除限购。

2024年9月30日晚，北京宣布将五环外社保或个税要求由5年改为2年，五环内由5年改为3年，取消通州单独限购。对于本轮楼市新政，既有符合市场预期的一面，也有不符合的一面。

前者是，本轮楼市利好集中在金融、政策端，并且正面回应了存量房利率问题，同时广州也如预期全面放开限购。后者是，深圳，特别是上海、北京限购松绑力度，是低于市场预期的。

除此之外，本轮楼市新政必然会对楼市产生重要影响，在笔者看来，至少有以下四点。

第一，买方市场到来，楼市将彻底告别限购时代。按当前形势，北京出台新政会是大概率事件。自此，全国层面上基本不会再有楼市限购的城市。“基本”的意思是，以北京、上海及深圳这三个一线城市，仍可能保持部分限购措施。2010年，北京率先在全国发布了“限购令”，开启了以行政手段调整楼市的阶段。2024年，面对楼市发生结构性转变，全国性的消除限购时代已经到来。

第二，基本面决定中长期走势，市场分化加速。以北京、上海为代表的一线城市，很有可能率先止跌。纬房研究院数据表明，截至9月上半月，一线城市房价整体仍保持下降趋势，近半月降幅均值达到0.62个百分点。其中，降幅最明显的是深圳，达到0.72个百分点，其次是北京，约为0.6个百分点。在一线城市房价继续承压的背景下，一线城市甩出“大招”是符合逻辑的。

第三，楼市总体会走出“L”型曲线。伴随着房地产发展旧模式逐步淡出历史舞台，房子进一步向居住属性回归。在房地产发展新模式下，商品房价格不再可能走出“V”型曲线。这也预示着，对于大多数城市而言，大涨大跌的周期即将结束。