利用政府专项债务收购存量土地以推动房地产市场复苏与回暖的策略探讨

专项债收购的背景与意义

为了应对房地产市场的去库存压力，2024年初，中央及地方政府积极推动收储闲置土地的工作。尤其是在去年11月，自然资源部发布了相关政策后，各地纷纷响应，开始利用专项债收购存量闲置土地。根据统计，广东省内多个城市已发布了专项债收购公告，涉及的土地数量超过160宗，收购金额合计超过350亿元。这一政策的实施，不仅为房企提供了资金支持，帮助其缓解债务压力，还能有效减少市场存量土地，促进房地产市场的回暖。

收购特点：优先净地、单独申报

此次专项债收购存量土地具有几个显著特点。首先，政府优先收回那些无力或无意愿开发的地块，特别是已供应但未动工的住宅和商服用地。其次，房企在申报时需按地块单独提交相关信息，包括闲置原因、投入成本及期望价格等。土地储备中心会根据市场需求和地块条件，拟定收储价格，并与财政部门沟通，确定专项债的发行额度。这种透明的申报和评估机制，有助于确保收购过程的公正与合理。

收购价格与市场反应

在收购过程中，大部分地块以折扣价回收，平均折扣为8.7折，但也有部分地块以原价或溢价收购。这种价格策略一方面激励了企业积极参与，另一方面也显示出政府对土地市场的信心。例如，珠海市收回的部分地块，收购价格仅为出让价的8.9折，而个别城市则出现了溢价收购的情况。这种灵活的定价策略，有助于提升市场参与者的信心，促进土地市场的活跃。

地方国企与民企的参与

从目前的收购案例来看，地方国企成为本轮收购的主要受益者。克而瑞的统计数据显示，收购的48幅地块中，45幅均为当地国企所有。然而，民营企业也逐渐参与其中，部分城市的收购中出现了民营企业的身影。尽管民企在闲置土地的持有上面临复杂的债权关系和抵押问题，但通过政策引导和金融支持，民企的参与度有望逐步提升。

未来展望与挑战

尽管专项债收购存量土地的政策为房地产市场带来了希望，但在实施过程中仍面临诸多挑战。首先，专项债额度的分配受限于地方政府的财力和债务风险，许多地区在收购时面临资金不足的问题。其次，闲置土地的复杂债务关系和不优质地块的开发难度，也给收储工作带来了困难。此外，土地所有者可能会因利益考量提出过高的价格要求，导致双方难以达成一致。

为了解决这些问题，政府可以考虑配套相应的金融服务政策，帮助出险民企解押土地，参与专项债收储。同时，政府在定价时应尽量参照市场化原则，以激发房企的参与意愿。通过这些措施，专项债收购存量土地的政策有望在未来发挥更大的作用，助力房地产市场的复苏。