一线城市房地产市场回暖，中小城市仍面临持续下行压力，楼市分化现象愈加明显

2024年9月底，楼市在政策的强力支持下，整体市场出现了止跌回稳的迹象，成交量明显放大，房价也有所回暖。然而，仔细观察各城市的房价走势，回升的主要是一些大城市，尤其是一线城市及部分强二线城市。相对而言，大多数中小城市的房价走势在政策支持下，虽然下跌幅度有所收窄，但整体仍未改变下行的态势。这种分化现象在过去一年中愈发明显，房价走势的城市差异化趋势加速显现。

一线城市的强劲复苏

回顾过去20年的房地产市场发展历程，2020年以前市场普遍呈现上涨行情，而2020年至2024年则经历了普遍下跌的阶段。在经历了系统性的普涨与普跌后，房地产市场的发展逐渐走向成熟，房价的涨跌将更多地回归到城市的基本面上。也就是说，城市的发展状况及住房供求关系将直接影响未来的房价走势。对于一线城市及部分强二线城市而言，楼市有望继续走高，房价也有可能率先止跌回涨，并维持震荡上行的态势。

中小城市的困境

与一线城市形成鲜明对比的是，大多数中小城市的房价却因需求不足而面临更大的压力。尽管政策的支持使得这些城市的房价下跌幅度有所收窄，但整体趋势依然是震荡横盘或下行。中小城市的住房市场早已进入供大于求的状态，未来住房需求的萎缩预期使得房价上涨的基础几乎不存在。根据国际上其他国家和地区的房地产市场发展经验，超级大城市的楼市在中长期内通常呈现上行趋势，即便在短期内遭遇危机导致下跌，市场恢复后也能迅速反弹并创新高。

城市基本面的重要性

超级大城市在经济发展、产业结构、城市配套及发展机会等方面具有绝对优势，这种优势吸引了大量人口的流入，形成了相对稳定的住房需求支撑。相反，中小城市的发展预期远不及大城市，缺乏足够的经济和人口支撑，导致其房地产市场面临严峻挑战。因此，未来中小城市的房价走势将受到更大压力，可能会出现更为明显的下行趋势。

在这样的市场环境下，购房者在选择城市时应更加关注城市的基本面，尤其是经济发展、人口流动及产业结构等因素。对于投资者而言，选择一线城市及强二线城市将是相对安全的投资策略，而中小城市则需谨慎对待，避免因市场风险而造成不必要的损失。随着市场的逐步调整，未来的房地产市场将更加理性，房价的走势将更加依赖于城市的实际情况。